附帶基礎設施功能的項目綜合開發，需要深入挖掘項目區域特點，重點研究產業布局、人口情況等，通過引入經營性項目來平衡項目現金流，以此來規劃契合項目功能及符合區域高質量發展的業態布局。同時對于具有穩定現金流的經營性項目，應創新融資方式，拓寬融資渠道，增強項目的可融資性。本文以某綜合地塊開發項目為例，探討其業態規劃思路及投融資方案設想。
本項目為溫州市某交通樞紐綜合體工程，用地性質為交通用地，兼容商務金融用地。本項目旨在通過交通場站聯動城鄉交通運輸，改善區域交通運輸環境。
一、業態規劃
業態規劃是一個項目整體性的、具有戰略意義上的商業組合，能綜合反映該項目的整體定位及特色。合理的業態規劃能為項目招商運營提供方向性的指導，形成可落地的招商計劃，加快項目招商節奏；同時也能在項目的營運過程提升項目盈利水平的實現效率，更能通過整體的效應擴大項目的影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加項目的內在價值，提升市場競爭力，為項目的持續發展奠定基礎。
本項目主體功能為交通場站，在此基礎上規劃合理的業態與之協調發展，一方面可以提升土地資源的使用效率，另一方面通過規劃經營性項目業態，以經營性現金流達到項目自平衡，實現高質量發展。
1.區域特點
通過區域現狀挖掘區域特征，結合區域特征思考契合項目功能的業態布局。本項目處于溫州大健康產業集聚地，靠近大學城區域，產業與高校科研機構相互促進，形成良好的產學研一體化氛圍。依托大健康產業開發康養地產，疊加現狀居住小區，區域內居住氛圍濃厚。同時大學城區域潛在消費力及區域內產業人群需要通過相應業態開發來激活。
1、大健康產業規劃站位高且已形成特色優勢，區域科研機構、高等院校、醫養機構等產業資源豐富，產業創新及落地能力強。大健康產業是全市重點培育發展的五大戰略性新興產業之一，已形成“一核三帶九板塊”的生命健康產業整體空間布局。區域內醫學院校、院士團隊領銜的知名高校研究院等提升了大健康產業的創新能力，生命健康小鎮、中國基因藥谷等提供了科技成果從“實驗室”走向“生產線”的產業落地載體。
2、溫州大學城是發展相對成熟區域，人流量大，是需要挖掘的潛在價值點。大學城所在的高教園區內高校在校學生總數55725人，其中研究生3073人，包含溫州醫科大學、溫州商學院等5所高等院校。大學城區域內各項商業配套均比較完善，發展較為成熟。本項目距大學城區域僅3公里左右。大學會群體不僅是穩定的消費群體，還是潛在的創業人群。
3、現狀安置小區初具居住氛圍，可通過醫養、養老地產打造銀發經濟增長點。經調查發現區域內有7個現狀安置小區、3個新開發小區、1處商業養老機構，總戶數達5600多戶，居住氛圍濃厚。
2.業態布局
通過分析區域內產業特征及人口情況，結合現實需求情況，本項目除滿足交通場站功能外，還以商業綜合體、物流總部經濟及雙創中心、人才公寓及酒店等多業態綜合開發相配套。
① 商業綜合體：本項目所輻射的三個街道常住總人口達18.3萬人，同時可利用樞紐未來大量客流的優勢條件，具備穩定客流。片區內主要以萬象城為中心的南湖商圈及溫州大學城為中心的高教園商圈為主，其中萬象城距離本項目4公里左右，溫州大學城距本項目3公里左右，各商圈較為割裂，聯動性不總，商業總體能級不高。本項目通過規劃商業綜合體，一方面可補充片區內人群的購物娛樂等生活需求，另一方面可聯動區域內商圈，提升區域商業能級，打造溫州市區南部商圈。
② 物流總部經濟及雙創中心：區域內的科研院校及健康小鎮產業載體形成的產學研一體化特征，具備創業創新發展的土壤，可催生創業場地需求，小而美的雙創空間符合創業群體的需求。同時可基于溫州外貿物流產業優勢，吸引物流公司總部落地，打造物流總部經濟，還可與區域內大健康產業相互配套，產生總部經濟外溢效應。
③ 人才公寓：人才公寓是產業發展中必要的配套需求。大健康產業作為溫州市五大戰略性新興產業之一，要打造浙南閩東贛東生命健康產業高地，相關產業的落地發展是趨勢所在。而本項目所在的生命健康小鎮是大健康產業規劃落地的重要載體，目前已吸引一定的產業人群，同時以溫州大學城、溫醫大、基因藥谷等為核心的產學研紐帶將帶來大量創新創業人才。現有產業人才及未來產業人才的居住需求亟待解決，而人才公寓可滿足多層次人才的居住需求。
③ 酒店：經調查發現區域內酒店主要集中在大學城及生命健康小鎮北部，其中大學城片區多為中端酒店，生命健康小鎮北部多為經濟型酒店，缺乏高端酒店。而區域內產業特性具有高端酒店發展的基礎，將滿足醫養產業高端人才商務居住需求、學術交流、會議討論空間需求及相應的商務宴請需求。
二、經濟指標分析
通過分析項目區域特點，挖掘潛在價值點，確定項目業態布局。調研各業態市場情況，對本項目進行財務測算，分析項目財務可行性。
（1）總體市場情況
研究各業態總體市場情況，分析溫州商辦與產業園區銷售及租賃市場、雙創空間的發展現狀，通過其供應及需求量對應售價、租金及空置率等關鍵指標，研判各業態發展趨勢，作為財務測算相應假設指標的支撐依據。
（2）財務測算
調研項目區域內各業態收入、成本等數據，其中收入來源分別為交通（客運、公交）收入、酒店出租收入、物流中心及經濟總部租金收入、科創辦公租金收入、城市物流配送、公寓出租、商業出租、停車收費及廣告收入，主要通過調研項目周邊商業體（商鋪）、辦公樓、物流中心、酒店等具體項目的租金水平來確定；成本投入主要測算相應業態的工程費用、土地出讓金、其他費、建設期利息等。在此基礎上通過財務測算項目稅后內部收益率、財務凈現值及投資回收期等指標，綜合分析項目可行性。
三、融資方式
目前基建企業資金端通過銀行信貸、短期債券等中短期資金進行融資，但其參與的基礎設施投資卻往往具有前期投入大、回報周期長的特點，存在經營與融資模式的錯配的風險。基建企業既需要與其投資周期相匹配的長期權益型資本，又需要有效和低風險的退出機制以縮短項目的回報周期。
2023年3月24日，發改委發布《規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作》的通知（發改投資〔2023〕236號），指出要研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。因此，本項目在具體融資過程中可考慮發行基礎設施REITs。基礎設施REITs不僅有利于吸引不同風險偏好水平的公眾投資者參與基礎設施的權益型融資，還有利于我國基建企業盤活基礎設施存量資產，改善基建企業財務狀況。基礎設施REITs為基礎設施建設企業提供了全新的經營模式選擇，有利于打造輕重資產“雙輪驅動”的商業模式和獨特的企業核心競爭力，降低企業風險，提升企業的投資回報率。
基礎設施REITs對于基礎資產的經營情況要求較高，因此在采用基礎設施REITs融資時需要對基礎資產情況進行考察：
① 基礎設施項目產權清晰，資產范圍明確無糾紛爭議，所屬項目公司具有合法持有基礎設施項目資產的財產權利。
② 前期各項工作手續完備。基礎設施項目應當已完成竣工驗收，規劃、用地、環評等審批、核準、備案、登記及其他應辦理的前期各項工作手續完備。
③ 近3年內凈現金流為正。項目的運營時間在3年以上，現金流持續穩定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。
④ 預計內部收益率（IRR）、凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）達到要求。基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。
⑤ 出租率與租金收入穩定。如本項目商業辦公、公寓、物流園區等基礎設施項目，應主要關注出租率、租約期限、租金價格、租金收繳率、承租人分布以及主要承租人資信狀況等，近3年出租率應較高，租金收入要較為穩定可預測。
帶有基礎設施功能的綜合性地塊開發，在具體業態規劃過程中要深入研究區域內經濟發展、產業布局、人口等現狀，挖掘區域發展特點，才能規劃出既契合當地發展需求，又能實現項目的可持續發展的合理業態。同時也要盡可能布局具有良好現金流的經營性項目，一方面可通過經營性項目產生的現金流實現項目自平衡，另一方面也能通過優質的基礎資產嘗試市場化融資方式（如發行基礎設施REITs），拓寬融資渠道，保障項目的融資可行性。
