一、REITs介紹
REITs（Real Estate Investment Trusts）是指“不動產投資信托基金”，也稱“房地產投資信托基金”，是向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。REITs最早產生于美國20世紀60年代初，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。從國際上，它是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
我國于21世紀初引入REITs概念，自2008年以來，中央政府各部門多次發文鼓勵推進房地產（或不動產）信托投資基金試點，主要包括住房租賃、基礎設施、企業降杠桿等政策重點關注領域。2020年4月30日，中國證監會和國家發展改革委聯合印發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號），標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。2020年7月31日，國家發展改革委印發《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資〔2020〕586號），該文件明確了基礎設施試點的地區和行業范圍，以及項目需要滿足的基本條件。此后，國家頒布了多個有關基礎設施REITs試點工作的政策文件，進一步規范了基礎設施REITs的申報推薦程序等工作的規定。
二、REITs相關政策-958號文
2021年6月29日，國家發展改革委印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號）（以下簡稱“958號文”），將保障性租賃住房正式納入基礎設施REITs發行的行業范圍。958號文的附件詳細描述了基礎設施REITs的申報要求，具體如下。
三、REITs相關政策-236號文
2023年3月，《國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發改投資〔2023〕236號）（以下簡稱“236號文”）出臺，與958號文等其他基礎設施REITs政策文件相比，236號文在項目前期培育、項目發行條件、申報推薦效率、專家和專業機構、回收資金、運營管理等六方面對基礎設施REITs進行了進一步規范。236號文對基礎設施REITs相關規定的具體修改及完善如下。
1. 項目前期培育
前期培育包括梳理篩選資產、制定產品方案、完善合規手續、解決難點問題等工作。由于基礎設施REITs在國內尚未到成熟期，又涉及眾多管理環節和不同利益相關方，準入門檻相對較高，加強前期培育對于基礎設施REITs健康發展十分關鍵。切實做好項目前期培育，對于加強項目儲備、保障項目合規、提升資產質量、促進穩健運營、提高推薦效率具有重要意義。
2.項目發行條件
236號文首次將商業業態納入消費場景做重點支持，提出“支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs?！边@一政策措施意味著REITs產品中最重要的消費場景業態被納入試點行業范圍，基礎設施REITs版圖據此補上了分量很重的一塊。
3.項目申報推薦程序
咨詢評估機構受國家發展改革委委托，開展項目評估時限一般不超過30個工作日。此外，236號文還完善了中央企業申報流程，中央企業可將項目申報材料和項目所在地省發改意見直接報送國家發改委，國家發改委將于5個工作日內受理或回復。
4. 項目回收資金
236號文還建立了回收資金使用直報制度，該制度能有效監督檢查回收資金的使用，保障回收資金能有效發揮作用。
5. 項目運營管理
基礎設施REITs投資人的主要收益來源于項目自身現金流，項目運營管理能力是投資收益的重要保障，也是實現項目公共屬性和經濟屬性有機統一的關鍵所在。236號文進一步明確了運營管理的重要性，要求運營管理機構應重視項目運營可持續性，基金管理人應在每年公開年度運營情況時抄送國家發改委及省發改，及時披露和抄送重大突發事件。
國家發改委發布的236號文拓展了基礎設施REITs的政策空間，為推動中國特色REITs的健康發展又一次提供了重要的政策依據，有利于進一步提升基礎設施REITs項目申報推薦的質量和效率。在進行基礎設施REITs的申報時，還應參考過去頒布的其他REITs政策文件（如985號文），但與236號文矛盾的條款應以236號文為準。
四、結語
2023年7月31日，《國務院辦公廳轉發國家發展改革委關于恢復和擴大消費措施的通知》（國辦函〔2023〕70號）發布，文件明確完善消費設施的舉措之一為“完善消費基礎設施建設支持政策?！睘閷嵤┰撆e措，國家將支持符合條件的消費基礎設施發行不動產投資信托基金（REITs）。2023年8月1日，《國家發展改革委等部門關于實施促進民營經濟發展近期若干舉措的通知》（發改體改〔2023〕1054號）發布，明確將“擴大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。”接連發布的政策文件均指向REITs將成為當前擴內需、促轉型、推動經濟高質量發展的重要抓手。投融資&戰略研究部致力于為項目前期培育、項目申報提供專業的咨詢意見，為發起人解決有關基礎設施REITs的各項問題，助力基礎設施REITs落地。
